분양가상한제 정의 및 적용 지역

분양가상한제는 공동주택의 분양가격을 일정 기준 아래로 제한하는 제도입니다. 이는 주택법에 의거하여, 특정 지역 내 아파트와 같은 공동주택의 판매가격을 기준가격 이하로 설정하도록 하여 시장의 과열을 방지하고 주택 구매의 부담을 줄이기 위해 도입되었습니다. 분양가에 많은 영향을 주는 분양가상한제 정의 및 적용 지역에 대해서 알아 보도록 하겠습니다.

 

분양가상한제에 대해서 궁금하신 분들이라면 궁금증을 해소하고 현재 적용을 받고 있는 지역을 한눈에 살펴 보도록 하세요!

 

목차

분양가상한제의 역사

1977년에 처음 도입된 분양가상한제는 시행 착오를 거치며 여러 차례 조정되었습니다. 1989년 원가연동제 도입, 2007년 참여정부의 확대 적용, 박근혜 정부의 부분 폐지, 그리고 문재인 정부의 민간택지 확대 적용 등 변화하는 부동산 시장과 정책의 방향성에 따라 조정되어 왔습니다. 최근에는 윤석열 정부 하에서 분양가상한제의 일부 개선 방안이 모색되고 있습니다.

 

이와 같은 분양가상한제는 시장 상황, 정부 정책, 그리고 사회적 요구에 따라 지속적으로 발전하고 조정될 필요가 있으며, 이에 대한 균형 잡힌 접근이 요구되고 있습니다.

 

분양가 산정 방식

분양가격의 산정 방식은 주택 분양 시 고려해야 할 여러 비용 요소를 포함하여 결정됩니다. 이 과정은 택지비와 건축비의 합산으로 이루어지며, 각각의 세부 항목에 대해 자세히 설명하겠습니다.

 

택지비 산정

택지비는 주택을 건설할 부지의 비용을 의미합니다. 이는 공공택지와 민간택지로 구분되며, 각각의 산정 방식이 다릅니다.

 

• 공공택지: 공공택지의 경우, 택지의 공급가격에 택지가산비를 더하여 계산됩니다. 택지가산비는 택지 관련된 추가 비용으로, 국토교통부령에 의해 정해집니다.
• 민간택지: 민간택지에 건설되는 주택의 경우, 택지의 감정평가액에 택지가산비를 더해 결정됩니다. 여기서도 택지가산비는 택지와 관련된 추가 비용을 의미하며, 이 역시 국토교통부령에 따라 설정됩니다.

건축비 산정

건축비는 주택을 실제로 건설하는 데 드는 비용을 말하며, 기본형 건축비와 건축가산비로 나뉩니다.

 

• 기본형 건축비: 주택의 구조에 따른 기본적인 건축 비용으로, 지상층 건축비와 지하층 건축비를 포함합니다. 이는 국토교통부가 6개월마다 고시하는 금액을 기준으로 하며, 지역별, 시군구별로 다른 기준을 적용할 수도 있습니다.
• 건축가산비: 건축 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용으로, 기본형 건축비 외에 건설 과정에서 필요한 각종 부대비용, 설계비, 각종 세금 등을 포함합니다. 이 비용 역시 국토교통부령으로 정해집니다.

분양가격은 이러한 택지비와 건축비를 모두 합산하여 산정됩니다. 사업 주체는 산정된 분양가격을 입주자 모집공고 시 세부 내역과 함께 공개해야 하며, 이 과정에서 투명성과 공정성을 확보하는 것이 중요합니다. 이를 통해 예비 입주자들은 분양가격이 어떻게 구성되었는지 명확히 이해할 수 있으며, 불필요한 오해나 분쟁을 방지할 수 있습니다.

 

분양가상한제 적용 대상 및 선정 기준

분양가상한제의 적용 대상과 지역 선정은 주택 시장의 과열을 방지하고, 주택 가격의 안정을 도모하기 위한 정책의 일환으로 이루어집니다. 이 과정에서 정부는 특정 조건을 충족하는 지역을 선정하여 분양가상한제를 적용하게 됩니다. 아래에서는 적용 대상과 지역 선정 기준에 대해 자세히 설명합니다.

적용 대상

분양가상한제는 주로 두 가지 유형의 지역에 적용됩니다.

 

분양가상한제 적용 지역 바로보기

 

공공택지 내 공동주택: 공공택지는 정부나 지방자치단체가 개발하여 주택을 건설하는 토지를 말합니다. 이러한 택지에 건설되는 공동주택은 분양가상한제의 적용을 받게 됩니다.

 

민간택지 중 특정 지역: 민간택지는 개인이나 기업이 소유하고 있는 토지로, 주택법에 따라 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역에만 분양가상한제가 적용됩니다.

그러나 다음과 같은 경우에는 분양가상한제가 적용되지 않습니다.

• 도시형 생활주택
• 재건축 등에서 조합원 공급분
• 30세대 미만 주택

지역 선정 기준

분양가상한제를 적용할 지역은 다음과 같은 조건을 고려하여 선정됩니다.

 

투기과열지구 현황

 

1. 투기과열지구 내 지역: 투기과열지구에서는 다음 조건 중 하나 이상을 충족해야 합니다.
   • 분양가 상승률: 직전 12개월 동안의 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우
   • 청약 경쟁률: 직전 2개월간 모두 5:1을 초과하는 청약 경쟁률을 기록한 경우
   • 거래량: 직전 3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 증가한 경우
2.  지정 요건 충족 지역의 선정: 위 조건을 충족하는 지역 중에서도 최근 1년간 분양가 상승률이 높은 지역, 8.2 부동산 대책 이후에도 집값 상승을 선도한 지역, 일반분양 예정 물량이 많은 지역, 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인된 지역 등을 구 단위로 선별합니다. 이후, 지역 내의 정비사업 또는 일반사업 추진 현황, 최근 집값 상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려하여 최종적으로 분양가상한제를 적용할 지역을 동 단위로 지정합니다.

이러한 기준에 따라 선정된 지역에서 분양되는 공동주택은 분양가 상한제의 적용을 받게 되며, 해당 지역의 주택 시장에 미치는 영향을 고려하여 정책이 시행됩니다.

 

분양가상한제의 효력

분양가상한제의 효력은 분양가격을 규제함으로써 주택 시장의 과열을 방지하고, 주택 구매자에게 합리적인 가격으로 주택을 제공하기 위한 목적을 가지고 있습니다. 이 제도가 실제로 적용될 때 발생하는 주요 효과와 절차에 대해 자세히 설명하겠습니다.

분양가격 승인 절차

분양가상한제가 적용되는 지역에서는 주택 공급자가 분양가격을 결정할 때, 해당 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 승인을 받아야 합니다. 이 과정에서 분양가격이 분양가 상한제에 따라 산정된 기준 이내인지를 심사하게 됩니다. 이러한 승인 절차는 분양가격의 투명성과 공정성을 보장하기 위해 필요한 단계입니다.

주택의 전매 제한

분양가상한제 적용 주택의 입주자로 선정된 경우, 일정 기간 동안 주택의 전매가 제한됩니다. 전매 제한 기간은 주택 시장의 상황과 정부 정책에 따라 달라질 수 있으나, 일반적으로 입주자 모집 승인일로부터 최대 10년까지 설정될 수 있습니다. 이는 분양가 상한제로 인한 혜택을 받은 주택이 단기간 내에 시세 차익을 목적으로 전매되는 것을 방지하기 위함입니다.

효력의 엄격성

분양가상한제에 따른 전매 제한은 토지거래허가제보다 더 엄격한 조치로, 주택 시장의 안정화를 위해 중요한 역할을 합니다. 전매 제한 기간 동안 주택 소유자는 해당 주택을 판매할 수 없으며, 이는 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 만드는 데 기여합니다.

 

적용 시기

분양가상한제의 전매 제한 기간과 같은 효력은 2019년 11월 8일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분양분부터 적용되며, 특정 조건을 충족하는 재건축·재개발 단지는 적용에서 제외되거나 유예기간이 적용될 수 있습니다. 이는 시장 상황과 정부의 정책 방향에 따라 조정될 수 있습니다.

분양가상한제의 논란

분양가상한제는 주택 시장의 안정화를 목적으로 하지만, 실행 과정에서 다양한 논란과 비판이 제기되었습니다. 이러한 논란과 비판의 주요 포인트를 자세히 살펴보겠습니다.

재건축, 재개발 사업의 위축

분양가상한제로 인해 재건축이나 재개발 사업의 수익성이 하락함으로써, 해당 사업들이 위축될 수 있다는 우려가 있습니다. 특히, 민간택지에 분양가상한제가 적용됨에 따라, 사업 주체들이 충분한 수익을 확보하기 어려워 사업 추진에 소극적이 될 수 있습니다. 이는 장기적으로 주택 공급 감소로 이어져 시장 불안정을 초래할 수 있습니다.

조합원 재산권 침해

재건축이나 재개발 사업에 참여하는 조합원들은 자신들의 재산이 적절한 가치를 인정받지 못한다고 느낄 수 있습니다. 분양가상한제로 인해 조합원들이 받게 되는 새 아파트의 분양가격이 시장 가격보다 현저히 낮게 책정될 경우, 이는 조합원들의 재산권을 침해하는 것으로 볼 수 있으며, 기대했던 수익을 얻지 못하게 됩니다.

 

청약 경쟁률 과열

분양가가 시세보다 낮게 책정되는 분양가상한제 적용 아파트는 '로또 아파트'로 불리며 과도한 청약 경쟁률을 유발할 수 있습니다. 이는 가점이 낮은 젊은 층이나 무주택자에게 불리하게 작용할 수 있으며, 실질적으로 주택을 필요로 하는 사람들에게 기회가 돌아가지 않는 문제를 발생시킬 수 있습니다.

건설 비용 상승과 공사 중단 가능성

분양가 상한제로 인해 건설사가 예상한 수익을 얻기 어려울 경우, 건설 비용 절감을 위해 건축 자재의 품질을 낮추거나 공사를 중단할 가능성이 있습니다. 특히, 최근 건자재 가격과 인건비 상승은 공사 비용 증가를 불러와 분양가 상한제 적용 아파트의 품질 저하나 사업 포기로 이어질 수 있습니다.

집값 안정 실패

분양가상한제가 장기적으로 집값을 안정시키는 효과가 있는지에 대한 의문이 제기되고 있습니다. 분양가 상한제로 인해 단기적으로는 청약시장의 과열이나 특정 지역의 가격 상승을 억제할 수 있으나, 전반적인 주택 시장의 공급 부족 문제를 해결하지 못하고 오히려 집값 상승을 유발할 수 있다는 비판이 있습니다.

 

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